文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城1dm等于多少cm 1dm等于多少m市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)1dm等于多少cm 1dm等于多少m支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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