近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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