文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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