万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(d牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗iàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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