万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价1米等于多少mm 1米等于多少厘米(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　1米等于多少mm 1米等于多少厘米>

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zh1米等于多少mm 1米等于多少厘米í)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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