导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗rong>在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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