文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòn踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮g)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(z踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮hí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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