OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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