近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zh现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子ōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。<现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子/p>

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