近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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