万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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