饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022)监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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