万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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