导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释美国总统奥巴马几岁放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(w美国总统奥巴马几岁èi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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