导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校能偏低，其增速可能超预期。

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