文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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