导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义<唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星/strong>

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星rong>占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。