万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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