饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(j霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊īng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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