饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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