5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.7殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地1％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(d殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地uì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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