万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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