文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社(shè纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思ng>一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。