5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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