饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zh翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音ōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(yú)弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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