近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(z天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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