写照的意思 写照是什么词性　　“现在(zài)的房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今(jīn)年(nián)新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本(běn)市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低(dī)水平(píng)；利(lì)润率是不是(shì)行业(yè)内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看(kàn)重的一家房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这(zhè)个(gè)比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在(zài)业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布(bù)公(gōng)告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节(jié)与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说明了这(zhè)一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报告显(xiǎ写照的意思 写照是什么词性n)示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报(bào)的(de)十大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发(fā)现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

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