导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

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　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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