一线城市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这(zhè)么重(zhòng)要(yào)？首先二手房(fáng)指导价被称为“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在(zài)“认(rèn)真”实施(shī)这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前三(sān)的(de)核(hé)心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出，深(shēn)圳二手房指导价(jià)如(rú)果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房(fáng)贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价(jià)和评估价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍(réng)按参(cān)考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研究院研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的(de)规则(zé)进行(xíng)，但(dàn)不会(huì)出台正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气(qì)公(gōng)布(bù)了(le)全市(shì)3595个小区(qū)的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田(tián)、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉(jué)得厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成(chéng)即300万(wàn)；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付(fù)3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批量(liàng)买家(jiā)，失去了购房(fáng)能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确(què)实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全(quán)国70个(gè)大中城市房价只有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据显示：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面，与二(èr)手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今二(èr)手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价(jià)低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年前(qián)高杠杆(gān)买了2套华润(rùn)城，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测，如(rú)果案例(lì)属实，买家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目(mù)前(qián)价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加(jiā)这三年的(de)房贷(dài)和持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市(shì)的(de)基调(diào)下，2022年以来(lái)，实(shí)施了二(èr)手房指导价(jià)的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市(shì)也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家(jiā)庭和(hé)职住平衡(héng)家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布(bù)的(de)3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他二线(xiàn)城市(shì)如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月份(fèn)，两部门(mén)联(lián)合发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从(cóng)字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压(yā)不(bù)住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶(fú)持楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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