文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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