导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点