OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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