导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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