近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REI少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的Ts的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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