5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因写照的意思 写照是什么词性，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(h写照的意思 写照是什么词性uà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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