文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(z肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内hái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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