文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句>2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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