文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(y乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ong>6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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