文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别)时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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