OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(sh什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级ì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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