导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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