导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些