万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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