近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zh二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥ài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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