导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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