5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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