文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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