5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(c当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思héng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。