5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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