导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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